Regulacija AIRBNB za večjo dostopnost stanovanj

Z novim Zakonom o gostinstvu smo uveljavili odločnejšo regulacijo kratkotrajnih najemov. Rast oddajanja stanovanj v turistične namene namreč neposredno vpliva na dostopnost stanovanj. Večje povpraševanje po stanovanjih spodbuja rast cen nepremičnin in najemnin, kar otežuje dostopnost stanovanj za dolgoročne najemnike. V zadnjih letih se je ta dejavnost močno razširila, obenem pa se kažejo nadaljnji trendi rasti in postopna profesionalizacija področja.

Namen rešitev iz zakona je, da se z regulacijo in časovno omejitvijo oddajanja v najbolj obremenjenih občinah nastanitvena dejavnost v stanovanjih opravlja transparentno in v obsegu uravnoteženim s celovitim razvojem lokalne skupnosti, katerega temelj so ljudje, ki v njej živijo.

Zakon je bil sprejet po intenzivni javni razpravi, v kateri je bilo podanih več kot 500 mnenj, čemur so sledili intenzivni pogovori z deležniki. Pri tem so imeli diametralno nasprotna stališča: na eni strani interes sobodajalcev, ki so ugovarjali regulaciji in njenemu načinu, na drugi strani pa interes različnih nevladnih organizacij (predvsem mladih), ki so zagovarjali regulacijo, pogosto pa terjali ostrejše ukrepe za zajezitev oddajanja stanovanj turistom.

Kot je pokazala študija, ki jo je za namen regulacije pripravil Inštitut za prostorsko upravljanje Metropolitanske univerze v Manchestru, je “omejitev kratkotrajnega najema v Sloveniji nujna, saj koncentracija privatiziranih stanovanj in nizka dostopnost najemnih stanovanj otežujeta dostop do stanovanj za ranljive skupine.“ Študija ugotavlja tudi, da “petkratni porast v zadnjih osmih letih in profesionalizacija te dejavnosti kažeta na trend dolgoročnega izločanja stanovanj s trga dolgotrajnih najemov, kar zahteva nujno regulacijo za zaščito dostopnosti stanovanj in preprečevanje motenj na stanovanjskem trgu.“ Če država tega ne bi storila, študija napoveduje nadaljnje 185 % povečevanje oddajanja stanovanj turistom, s tem pa še manjšo dostopnost stanovanj za trajne oblike bivanja.

Nasprotniki regulacije so vztrajno trdili, da država protiustavno posega v njihovo zasebno lastnino in ustavno pravico do svobodne gospodarske pobude. Mi smo dokazovali nasprotno: da je res, da je gospodarska pobuda svobodna, vendar ustava določa tudi, da se ta ne sme izvajati v nasprotju z javno koristjo in da so prepovedana dejanja nelojalne konkurence. Še več, ustava določa tudi, da je potrebno lastnino uživati tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Ustava nalaga tudi dolžnost države, da ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.

Zakon določa splošne pogoje za opravljanje kratkotrajnega najema, kot so vpis v register nastanitvenih obratov in s tem pridobitev identifikacijske številke, obvezno soglasje lastnika oziroma solastnikov stanovanja, soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev v tri- in večstanovanjski stavbi, vključujoč soglasja etažnih lastnikov mejnih (sosednjih) stanovanj, mehanizmi za večjo transparentnost opravljanja dejavnosti v večstanovanjskih stavbah (objava začetka, nalepka ob vhodu stanovanja), dejavnosti pa se ne sme opravljati v oskrbovanih stanovanjih.

Določena je splošna časovna omejitev oddajanja nepremičnine v kratkoročni najem na 60 dni v koledarskem letu, ki pa velja samo za občine, v katerih obstaja visoko tveganje negativnih vplivov kratkotrajnega najema zaradi sočasno visoke nedostopnosti stanovanj, kar odražajo cene stanovanj, in velikega obsega oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem. V vseh drugih občinah je dopustno oddajanje stanovanj turistom skozi vse leto.

Kriterije za določitev teh občin za naslednji dve koledarski leti bo vlada določila z uredbo. Na podlagi uredbe in pridobljenih podatkov bo določen seznam občin, kjer prihaja do nedostopnosti stanovanj zaradi oddaje stanovanj v turistične namene. Občine lahko dovoljeno trajanje opravljanja dejavnosti določijo drugače glede na specifične okoliščine in potrebe posamezne občine, in sicer:

– občine na seznamu na podlagi analize lahko omejijo dejavnost na med 30 in 270 dni v koledarskem letu;

– občine, ki niso na seznamu, pa lahko na podlagi analize določijo omejitev, ki pa je najmanj 60 dni v koledarskem letu.

Zakon tudi podrobneje ureja način pridobitve soglasij etažnih lastnikov v dvostanovanjskih in večstanovanjskih stavbah. Za opravljanje kratkotrajnega oddajanja stanovanja v večstanovanjski stavbi je določena enotna višina soglasja, in sicer je potrebno pridobiti soglasje več kot 75 odstotkov etažnih lastnikov in soglasje vseh lastnikov stanovanj v stavbi, ki mejijo na dotično stanovanje. Soglasje etažnih lastnikov bo veljavno tri leta. Za obstoječa soglasja bo veljalo prehodno obdobje, in sicer bodo soglasja, ki so že pridobljena veljavna do 31. decembra 2026 ali tri leta od pridobitve soglasja, kar je pozneje.

Za podporo novi ureditvi oddajanja stanovanj v kratkoročni najem se bo prilagodil tudi register nastanitvenih obratov. Ta bo vseboval več podatkov, do katerih bodo imeli pristojni inšpekcijski organi neposreden dostop, in bo povezan s katastrom nepremičnin. Register bo vključeval tudi možnost začasnega preklica identifikacijske številke nastanitve v stanovanju po prekoračitvi dovoljenega števila dni oddajanja.

Z namenom zagotavljanja večje transparentnosti oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem zakon določa obveznost objave začetka opravljanja dejavnosti na oglasni deski in nalepko ob vhodu v stanovanje v dvostanovanjski ali tri- in večstanovanjski stavbi. Tudi za oglaševanje in sklepanje pogodb na daljavo bo potrebno uporabljati veljavno identifikacijsko številko nastanitvenega obrata. Nadzor nad opravljanjem oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v skladu z zakonom bo vršila občinska inšpekcija, soglasja etažnih lastnikov in oznake v dvo-, tri- in večstanovanjski stavbi pa stanovanjska inšpekcija.